【消委會】買樓按揭P按及H按利率可差9成　「呼吸plan」貴銀行按揭達3倍

本港樓價冠絕全球，買樓及車位或是不少港人遙不可及的夢想。消費者委員會比較18間銀行共78個按揭計劃，發現各計劃總利息支出可相差近一倍，以上月16日的相關利率計算，一個售價800萬的單位，按揭年期為25年為例，同日最高及最低P按利率的總利息支出可相差20%達逾55萬；若比較同日最低P按（2.5%）及H按利率（1.36%） ，則可差近1倍（92%）。

以今年8月16日的相關利率計算，14個P按的實際利率介乎2.5厘至2.95厘（按揭利率 基準介乎P-3厘至 P-2.3厘）；H按的實際利率介乎1.36厘至1.71厘（按揭利率基準介乎H+1.3厘至H+1.65厘）。

以一個售價800萬的單位，按揭年期為25年為例，假設全期按揭利率不變， 同日最高及最低P按利率的總利息支出分別為332萬元及276萬元，可相差20%。而最高及最低H按利率的總利息支出分別為183萬及144萬元，可相差27%；若比較同日最低P按及H按利率 ，則可差近1倍（92%）。

在樓花按揭計劃方面，為盡早套現流動資金，發展商會為選擇即供期付款的買家提供較多折扣優惠， 惟消委會指，買家需留意由於按揭保險計劃並不適用於樓價600萬以上及選擇即供期付款的樓花，貸款額會因按揭成數較低而大減，買家變相須預備更多資金以應付首期。

以一個售價約1,077萬的單位為例，銀行只可提供60%按揭成數， 選擇即供期付款 的首期（約432萬）較選擇建築期付款 （約195萬）需多付約1.2倍（約237萬）。

另一方面，建築期付款計劃的買家可享的折扣一般較少，而買家亦只可待樓宇落成後才能申請按揭，若在購買樓花後至樓宇落成期間樓價下跌，銀行或會估價不足（即估價較買家須付的樓價低），買家有機會因此須準備額外資金以支付首期。

至於發展商按揭，俗稱「呼吸plan」，按揭成數一般可高達80%至90％，借款人貸款時或無須進行壓力測試，並提供特別的供款安排，例如首數年只供利息，或首數年利息特低。這些計劃的入場門檻雖然較低，但隨後的按揭利率會大增，亦普遍較一般銀行的按揭利率為高。

有發展商按揭可讓買家以較低的兩成首期購買一個逾1,300萬的單位，但由於貸款額較大 ，加上按揭利率較銀行按揭利率高0.75%（首3年）及1.5倍（其後22年），導致最終的總利息開支，較銀行按揭高達3倍超過600萬。

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記者：鄧凱文